Zukunft der Bestände – Sanierung versus Neubau

Am 29. März 2011 fand das 17. Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster und des VdW Rheinland Westfalen e.V. statt. Zum Thema ‚Zukunft der Bestände – Sanierung versus Neubau‘ referierten Spitzenvertreter aus der Wohnungswirtschaft sowie aus Wissenschaft und Politik vor etwa 140 Teilnehmern. Mit erfolgreichen Beispielen aus der Praxis sowie theoretischen und wohnungspolitischen Hintergründen wurden die zahlreichen Aspekte des Themas ausgeleuchtet. Dass die Entwicklung der Wohnungsbestände eine Herausforderung darstellt, die es auch in den nächsten Jahren immer wieder zu bewältigen gilt, war der einstimmige Tenor des Symposiums. Sie müsse daher offensiv und strategisch angegangen werden. Den interessierten Zuhörern wurden im Rahmen der Vorträge zahlreiche Impulse und Ansätze zur praktischen Umsetzung vorgestellt, die rege diskutiert wurden.

V.l.n.r.: Prof. Dr. Norbert Raschper, Dr. Gerhard Jeschke, Rita Tölle, Andreas Vondran, Prof. Dr. Theresia Theurl, Winfried Tomczak, RA Alexander Rychter, M.A., Drs. ir. Gerrit J. Teunis

Herr Dr. Gerhard Jeschke, Referent des Vier-Länder-Büros des VdW Rheinland Westfalen, VdW südwest und VdW saar, eröffnete die Veranstaltung mit einer Begrüßung der Teilnehmer. In seiner thematischen Einführung verdeutliche er die Relevanz des Themas Neubau versus Sanierung. Durch die dauerhafte Verantwortung der Wohnungsgenossenschaften gegenüber seinen Mitgliedern, sei es Aufgabe der Wohnungsgenossenschaften diesen angemessenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Mehr als 50% der Wohnungsbestände stammen aus den Jahren 1949-1970, so dass nicht mehr alle Wohnungen den aktuellen Anforderungen entsprechen würden. Aus diesem Grund stellt sich die Frage, ob es die Wohnungsbestände zu sanieren gilt oder nach dem Abriss neue Gebäude geschaffen werden sollten.

Dr. Gerhard Jeschke

Im Anschluss stellte Frau Prof. Dr. Theresia Theurl, geschäftsführende Direktorin des IfG Münster, in ihrem Vortrag „Sanierung und bestandsersetzender Neubau – Rahmenbedingungen und vorrauschauende Planung für Genossenschaften“ das Umfeld dar, in dem die Entscheidung zwischen Sanierung und bestandsersetzenden Neubau für Wohnungsgenossenschaften gefunden werden müsse. Nicht nur das Alter der Bestände, sondern auch damit zusammenhängende Faktoren wie die Größe der Wohnungen sowie die Höhe von Mieten und Nutzungsentgelten bestimmen den Handlungsbedarf für Wohnungsgenossenschaften. So befinden sich in den Altbeständen tendenziell kleinere Wohnungen, die den strukturellen Veränderungen der Wohnnachfrage durch den demografischen Wandel teilweise nicht mehr gerecht werden. Dass es vor einer Umsetzung und Entscheidung über Sanierung, (bestandsersetzenden) Neubau oder Abriss, auf die Analyse, Planung und Kommunikation ankomme, verdeutlichte Frau Prof. Theurl in einem weiteren Schritt. Bei der Analyse komme es darauf an, dass der Wohnungsbestand und die Mitgliederstruktur heute und in Zukunft zueinander passen, um tatsächlich Werte für die Mitglieder, den Member Value, zu schaffen. Langfristige Planungen und eine kluge fortlaufende Kommunikationspolitik ermöglichen dabei eine Verringerung großer Herausforderungen, die sowohl mit Sanierungs- als auch mit Neubauprojekten verbunden sind.

Prof. Dr. Theresia Theurl

Mit dem Thema „Sanierung vs. Neubau: Was geht? Was geht nicht?“ beschäftigte sich Herr Prof. Dr. Norbert Raschper, Professor für technisches Immobilienmanagement, EZB Business School Bochum und Geschäftsführer der iwb Entwicklungsgesellschaft in Braunschweig. In seinem Vortrag unterstrich er, dass zwar in den Beständen modernisiert werden müsse, jedoch eine Vollmodernisierung in vielen Beständen unmöglich sei. Nicht alles sei wirtschaftlich zu modernisieren, so dass Ersatz bzw. Neubau in den Beständen notwendig wird. Als Faustformel gab er der Zuhörerschaft mit auf den Weg, dass ca. 50% der Bestände mit energetischer Modernisierung vollmodernisierbar und ein Viertel teilmodernisierbar sei. Der Rest, der den ‚Problembestand‘ eines Wohnungsunternehmens darstellt, müsse abgerissen oder „abgewohnt“ werden.

Prof. Dr. Norbert Raschper

Herr Andreas Vondran, Vorstandsmitglied der WOGEDO, Wohnungsgenossenschaft Düsseldorf-Ost, widmete sich in seinem Vortrag „Bestandsersetzender Neubau: Von der Planung zur Umsetzung“ einem Praxisbeispiel seiner Wohnungsgenossenschaft. Neben einer konsistenten Unternehmensstrategie und einer Wirtschaftlichkeitsberechnung käme es laut Vondran auf eine konsequente Bestands- und Marktanalyse an. Im Beispiel der WOGEDO liegt die strategische Positionierung und Differenzierung im Düsseldorfer Wohnungsmarkt in einem ausgezeichneten Verhältnis zwischen Preis und Leistung. So könne der Mitgliederförderung Rechnung getragen werden. Die konkrete Umsetzung der bestandsersetzenden Neubauentscheidung demonstrierte er anhand seines Praxisbeispiels. Er berichtete über Handlungsfelder wie die Zukunftswerkstatt, Architekturwettbewerb, Informationspolitik und Umzugsmanagement. Der Bericht aus der Praxis zog zahlreiche Publikumsfragen nach sich.

Andreas Vondran

Ein zweites konkretes Beispiel stellte Winfried Tomczak, Vorstandsvorsitzender der Wohnungsgenossenschaft Duisburg-Mitte eG, in seinem Vortrag „Bestandsersetzender Neubau: Kommunikation als Erfolgsvoraussetzung“ vor. Dabei legte er den Schwerpunkt des Vortrages auf den Themenkomplex „Vorbereitung der Abrissmaßnahme“ und „Umsetzung mit den Mietern“. Die Bedeutung der Kommunikation mit den Mitgliedern, dem Aufsichtsrat, der Öffentlichkeit und der Politik verdeutlichte Tomczak, indem er auf den kürzlich durchgeführten bestandsersetzenden Neubau seiner Wohnungsgenossenschaft einging. Der richtigen und überlegten Kommunikation sei letztendlich der Erfolg der Maßnahme geschuldet.

Winfried Tomczak

Mit dem Vortrag „Bestände und Neubau – das Beispiel der Better Wonen Vechtal Hardenberg in den Niederlanden“ durch Herrn Drs. ir. Gerrit J. Teunis konnte ein Vergleich zwischen Deutschland und dem Ausland angestellt werden. So führen die Niederlande, die über weitaus mehr Sozialmietwohnungen als bspw. Deutschland verfügen, seit Jahren die Sanierungszahlen in Europa an. Aus diesem Grund konnte Herr Drs. Teunis aus zahlreichen erfolgreichen Praxisfällen der Niederlande und seiner Wohnungsgesellschaft, einer Stiftung, berichten. Dass Kommunikation und Mitgliedernähe bei Neubaumaßnahmen besonders wichtig seien, unterstrich er in seinen Ausführungen am Beispiel Hardenberg.

Drs. ir. Gerrit J. Teunis

Den gelungenen Abschluss der Vortragsreihe bildeten die Ausführungen von Frau Rita Tölle, Referatsleiterin des Referats Wohnungsbestandsförderung des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, zum politischen Hintergrund des Themenkomplexes „Sanierung versus Neubau“. Unter der Überschrift „Rückbau, Abriss, Neubau – Umstrukturierung von Wohnungsbeständen im Rahmen des Landes Nordrhein-Westfalen“ gab sie Einblicke in die Fördermöglichkeiten bei Abrissobjekten. So nahm Frau Tölle Stellung zur Umstrukturierung mit Abrissförderung im Rahmen der Wohnraumförderung der 2. Generation. Anhand von ausgewählten Beispielen zeigte sie wie Land und Unternehmen in der Vergangenheit zusammengearbeitet haben und es zukünftig tun sollten.

Rita Tölle

Im Anschluss an die Vorträge wurde im Rahmen der von Frau Prof. Dr. Theresia Theurl moderierten Podiumsdiskussion über Herausforderungen, Probleme und Lösungen durch Sanierung, Neubau oder bestandsersetzenden Neubau diskutiert. Norbert Raschper, Rita Tölle, Winfried Tomczak, Andreas Vondran und RA Alexander Rychter, M.A., Verbandsdirektor des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. in Düsseldorf, konnten dafür als Diskutanten gewonnen werden.

Die rege Beteiligung der Teilnehmer unterstrich die hohe Aktualität der diskutierten Thematik. Ein beherrschendes Thema stellte dabei die Frage dar, ob die Unternehmensform der Genossenschaft ein Vorteil bei der Durchsetzung eines bestandsersetzenden Neubaus darstellen würde. Die Einschätzung, dass dies so sei, einte die Diskutanten. Da bei den Wohnungsgenossenschaften Mitglieder und keine Aktionäre im Vordergrund bei strategischen Entscheidungen stünden, sei eine größere Mitgliedernähe möglich, die die Durchführung solcher Maßnahmen erleichtere. Eine weitere ausführlich diskutierte Thematik, stellte die Einbindung von Sanierungs- und Neubaumaßnahmen in städtebauliche Programme und Stadtentwicklungskonzepte dar. Dass die Zusammenarbeit zwischen Stadt und Wohnungsgenossenschaft von Vorteil sei, wurde übereinstimmend festgehalten. Dass der bestandsersetzende Neubau bei Wohnungsgenossenschaften auch in Zukunft eine wichtige Rolle spielen wird, waren die Abschlussworte von Herrn Tomczak, denen alle anderen Diskutanten vorbehaltlos zustimmten.

Plenum