Die Wohnungswirtschaft steht vor großen Herausforderungen, die für manche Unternehmen und die Menschen, die in den Wohnungen wohnen, existenziell sein können. Einerseits bleiben die Herausforderungen an die Umstrukturierung des Wohnungsbestandes und der Gestaltung der Wohn- und Lebensräume bestehen, andererseits explodieren die Baupreise, Finanzierungen werden teurer, eine Energieversorgung ist nicht mehr sichergestellt und außerdem muss in diesem Jahr vermutlich Wohnraum für etwa eine Million zusätzliche Einwohner durch die erneuten kriegsbedingten Flüchtlingsbewegungen bereitgestellt werden. Vor diesem Hintergrund diskutierte das Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ Handlungsmöglichkeiten für Wohnungsgenossenschaften.

„Wer wenn nicht Sie kann jetzt helfen“ begann Daniel Sieveke, Staatssekretär im Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen seinen Vortrag und wies darauf hin, dass die Wohnungsgenossenschaften wichtige Partner für das Ministerium seien, um die Herausforderungen im Wohnungsbau zu bewältigen. Natürlich werde das Ministerium daher auch in Zukunft den Wohnungsbau weiter fördern. Ministerium und die Wohnungswirtschaft hätten immer einen partnerschaftlichen Austausch gepflegt, wofür auch die Allianz für mehr Wohnungsbau ein Beleg sei. Besonders wichtig sei ihm jedoch auch die Kommunikation mit der Wohnungswirtschaft, die wichtige Impulse liefern kann. Es gehe eben nicht nur darum Förderung bereitzustellen, sondern auch Hemmnisse im Wohnungsbau aufzuheben, die diesen blockieren. Nach seiner Wahrnehmung gäbe es in der Wohnungswirtschaft eine große Bereitschaft, die Herausforderungen der Energie- und Klimawende anzugehen, aber hierfür seien teilweise auch Vereinfachungen nötig. Dieses Engagement werde aktuell zudem dadurch gehemmt, dass Handwerker und Material zur Umsetzung von Vorhaben fehlen, auch hieran müsse gearbeitet werden.

Daniel Sieveke

In der anschließenden Diskussionsrunde machte Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender des Spar- und Bauvereins Dortmund und Verbandsratsvorsitzender des GdW, deutlich, welche Folgen die aktuelle Situation für den Spar- und Bauverein hat. Die aufgrund des Zinsanstiegs erhöhten Finanzierungskosten führen dazu, dass mit einem Euro weniger finanziert werden kann, so dass in der Folge auch weniger gebaut wird. Für den Spar- und Bauverein bedeutet das eine Investitionsreduktion um 10 Millionen Euro, wobei diese hauptsächlich im Neubau erfolgt. Die Sanierung und Instandhaltung wird weiter fortgesetzt, um einen Sanierungsstau zu verhindern, der dem Unternehmen sonst in der Zukunft Probleme bereiten würde. Aber natürlich führen auch die gestiegenen Baupreise und auch Lieferengpässe zu einer Verlangsamung der Bauaktivitäten. „Wir haben insgesamt an Geschwindigkeit verloren.“ so Große-Wilde. Schließlich wirken sich aber auch die Unsicherheit über die geeigneten Technologien, die zur Bewältigung der Energie- und Klimawende im Wohnungsbau genutzt werden können, negativ aus. Die aktuelle Erhöhung der Energiepreise bedeutet natürlich auch eine Belastung für die Mieter, wo Große-Wilde eine große Verantwortung bei der Wohnungsgenossenschaft, wie mit Mieterhöhungen und Erhöhung von Nebenkostenzahlungen umgegangen werden kann, verortet.

Franz-Bernd Große-Wilde

Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, bekräftigte die Aussagen von Franz-Bernd Große-Wilde. Aktuell erlebe man Kostensteigerung im Wohnungsbau, die man so noch nicht gesehen hat. In einer Umfrage erwiderten zwei Drittel der befragten Unternehmen, dass sie den Neubau gestoppt hätten, was natürlich auch Konsequenzen für Handwerk und Industrie hat. Zusätzlich habe auch der Förderstopp durch das Bundeswirtschaftsministerium fatale Folgen gehabt. Dadurch seien nicht nur die Förderungen aufgehalten worden, sondern es wurde Unsicherheit über die staatlichen Fördermaßnahmen gesät, die langfristigen Planungen schade.

Alexander Rychter

Staatssekretär Daniel Sieveke unterstrich, dass die Förderbedingungen in Nordrhein-Westfalen nach wie vor sehr gut sind. Günstigen Wohnraum werde es auch künftig nur mit Hilfe von Förderung geben. Gleichzeitig ist diese Förderkulisse jedoch nur ein Baustein für den erfolgreichen Wohnungsbau. Ebenso wichtig sei es, zwischen Politik und Wohnungswirtschaft nicht nur Komplimente sondern Informationen auszutauschen, um Bremsen zu lockern und die knappen Mittel zielgerichtet verwenden zu können. Die Allianz für mehr Wohnungsbau sei deshalb ein Erfolgsmodell, bei dem es aber nicht nur um Gespräche, sondern insbesondere um Handlungen gehe, die zu mehr Wohnungsbau führen können.

Daniel Sieveke

Prof. Dr. Philip Engelhardt von der EBZ Business School richtet den Blick stärker auf die tatsächlichen baulichen Möglichkeiten. Die erheblichen Baukostenerhöhungen von über 15 Prozent führen zu einer Reorientierung der Bautätigkeit in den Wohnungsbestand, wo er aus energetischer Sicht auch erhebliche Einsparpotenziale sieht. Im Neubau werde es nun umso wichtiger sein, nicht nur die energetischen Vorgaben zu erfüllen, sondern auch die Frage nach der Art des nachgefragten Wohnraums neu zu stellen, um dann bedarfsgerecht zu bauen. Auch das Vario-Wohnen, das es erlaubt Wohnraum relativ einfach an Nachfragen anzupassen sei künftig eine interessante Option. Gerade Wohnungsgenossenschaften können auch darüber nachdenken, ob Eigenleistungen von Mitgliedern, Kostendämpfungen bei Baumaßnahmen und Sanierungen erlaube, wofür es in der Schweiz Beispiele gebe. Andererseits sind dem jedoch auch bauliche Hürden und Haftungsgrenzen gesetzt, die es zu bedenken gilt.

Prof. Dr. Philip Engelhardt

Um nun schnell schon in diesem Winter Einsparleistungen erzielen zu können, sieht Prof. Engelhardt insbesondere drei Handlungsoptionen. Erstens die Vorlauftemperaturen der Heizungen senken und optimieren, zweitens verstärkt digitale Instrumente in der Heizungssteuerung einsetzen und drittens den Mietern auch unterjährige Verbrauchsinformationen bereitstellen, wozu auch die Digitalisierung einen wichtigen Beitrag leisten kann. Dieses bekräftigte auch Franz-Bernd Große-Wilde: „Die Transparenz in den Daten sei dringend nötig.“ Für die Wohnungsgenossenschaften hob er hervor, dass in der Portfolio-Steuerung des Bestandes nun auch verstärkt die energetischen Komponenten ermittelt werden müssen, um damit auch Investitionen gezielter steuern zu können. Zwei Aspekte seien dabei besonders wichtig: Erstens, wie wirken sich solche Maßnahmen auf die Nebenkosten für die Mieter aus und zweitens welche Auswirkungen haben die Maßnahmen auf den CO2-Pfad der Wohnungsgenossenschaft in der Zukunft? Daraus ergebe sich dann auch die Frage, welche Objekte die Ziele nicht erreichen können und wie mit diesen Objekten umzugehen ist, die nicht mehr ertüchtigt werden können. Alexander Rychter ergänzte, dass die Auswirkungen von Energieeinsparungen auf den geplanten CO2-Pfad auch ein Teilaspekt der Prüfung seien. Hier unterstütze der Verband auch seine Mitglieder. Ebenso werde überprüft, ob sich durch Rückstellung von Sanierungen und Modernisierungen ein Sanierungsstau ergeben könnte, der später die Unternehmen negativ betreffen könnte. Daniel Sieveke griff diese Problematik auf und gab zu bedenken, dass die aktuellen Entwicklungen es unter Umständen auch nötig machen könnten, Maßnahmen, die unter anderen Voraussetzungen geplant wurden, zu überdenken und Techniken zugelassen werden könnten, um eine Überwindung der aktuellen Krisensituation zu ermöglichen.

Übereinstimmung gab es bei allen vier Diskussionsteilnehmern darin, dass bei den Systemen der Wärmeversorgung und der Energieeinsparung Technologieoffenheit gegeben sein sollte. Eine Elektrifizierung in der Wärmeerbringung sei angezeigt, aber nicht überall problemlos möglich. Im Neubau könnten Wärmepumpen gut genutzt werden, im Bestand hingegen sind diese von der Substanz und dem Umfeld im Einzelfall abhängig.

Über die Möglichkeiten zu Energieeinsparungen berichtete Philip Engelhardt auch in seinem anschließenden Vortrag. Aktuell befinde sich die Wohnungswirtschaft in einer Zange zwischen der Senkung des Energieverbrauchs und der Erhöhung der Baupreise. Der Koalitionsvertrag macht für den Gebäudebereich klare Vorgaben: Bis 2024 sollen 65 Prozent der neuen Heizungen erneuerbare Energien verwenden, bis 2030 sollen 50 Prozent des Wärmebedarfs CO2-neutral gedeckt werden. Dieses trifft jedoch auf einen Gebäudebestand, in dem fast drei Viertel vor 1978 errichtet wurden. Insbesondere die Nachkriegsbauten sind energetisch schlecht ausgestattet. Hier helfen auch Dämmmaßnahmen nur bedingt, da der Grenznutzen weiterer Dämmschichten schnell sinkt. Langfristig seien zwei Stellgrößen besonders relevant: erstens die thermische Hülle und die verwendete Anlagentechnik und zweitens der Einsatz von regenerativen Energien in der Energieversorgung. Perspektivisch sollen bis zum Jahr 2050 die Wärmeversorgung der gesamten Wohnflächen in Deutschland durch Wärmepumpen, Fernwärme, Solarthermie und Biomasse erfolgen. Wärmepumpen können auch im Bestand umgesetzt werden. Dieses hängt aber auch vom Gebäudezustand, den verwendeten Heizkörpern und den Energiepreisen ab. Ähnlich ehrgeizige Ziele gibt es in der Stromversorgung, wo die Bundesregierung einen jährlichen Zubau von 20 GW Photovoltaikanlagen vorsieht. Damit ergibt sich für Wohnungsgenossenschaften auch erneut das Thema des Mieterstroms. Kurzfristig sind insbesondere Anpassungen in der Anlagentechnik wichtig. Die Senkung der Betriebstemperaturen, Nachtabsenkungen, Sommerabschaltungen, Reduktion von Hilfsenergien sind solche Maßnahmen. Genauso bedeutsam ist das Mieterverhalten, mit dem die Heizkosten im gesamten Haus deutlich reduziert werden können.

Prof. Dr. Philip Engelhardt

Die praktischen Auswirkungen auf eine Wohnungsgenossenschaft stellt Franz-Bernd Große-Wilde dar. Startpunkt sei im Spar- und Bauverein Dortmund eine Clusterung der Heizungstypen gewesen. In den meisten Wohnungen finden sich Einzelthermen, so dass die Mieter direkte Kunden eines Gasanbieters sind. Für die restlichen Wohnungen bestehen Verträge mit dem lokalen Gasversorger, bei denen sich marktpreisorientierte Preise ergeben. Dieses führte in der Vergangenheit zu sehr niedrigen Preisen, bedeutet nun aber auch, dass die Gaspreise kräftig steigen werden, was zu einer Erhöhung der Vorauszahlungen um 200 Prozent führte. Um die Mitglieder nicht zu überfordern, gibt es beim Spar- und Bauverein ein Kündigungsmoratorium, wenn Mieter ihre Nebenkosten nicht mehr zahlen können, sofern diese Notlage belegbar ist. Insgesamt seien die Wohnungsgenossenschaften von den steigenden Energiepreisen sehr unterschiedlich betroffen, da sie erstens sehr unterschiedliche Wärmeversorgungsstrukturen in ihren Gebäuden haben und zweitens weil sie auch sehr unterschiedliche Verträge mit den Gas- und Wärmeversorgern geschlossen haben. Unklar sei aktuell jedoch, wie die angedachte Gaspreisbremse von den Vermietern umgesetzt werden soll. Begleitend hat der Spar- und Bauverein auch Runde Tisch abgehalten, an denen der lokale Energieversorger, Haus & Grund und die Mieterverbände teilgenommen haben, um die möglichen Maßnahmen besser abstimmen zu können. Eine weitere Maßnahme ist eine verstärkte Nutzung der digitalen Kundenportale, wo monatliche Informationen zum Energieverbrauch bereitgestellt werden und eingesehen werden können, so dass sich das Energieverhalten der Mieter verbessern kann.

Franz-Bernd Große-Wilde

Die Energiekrise hat aber auch Auswirkungen auf die Unternehmens- und Investitionstätigkeit. Die vorhandenen Einzelthermen, die zu hohen Verbräuchen führen, sollen sukzessive abgeschafft werden und ein Anschluss an Fernwärmeversorgungen erfolgen. Im Bestand sind teilweise Energieverbrauchsenkungen bis zu 30 Prozent möglich, ohne große Investitionen tätigen zu müssen. Gleichwohl werden auch in Zukunft weitere Investitionen nötig sein, um den Bestand energetisch zu ertüchtigen. Hierfür werden bereits jetzt Finanzierungsbedingungen gesichert, das Beleihungsmanagement wird wichtiger werden, um bessere Sicherheiten anbieten zu können und schließlich wird es auch wieder möglich sein, zusätzliche Geschäftsanteile zu zeichnen, um die Eigenkapitalbasis weiter zu stärken. Modernisierung sei Teil der genossenschaftlichen Identität, auch um die kaufmännische Basis der Wohnungsgenossenschaft zu sichern. Dabei darf das Soziale jedoch nicht vergessen werden.

Stefan Zellnig, Vorstand der Gemeinnützigen Wohnungs-Genossenschaft Neuss, stellte dar, wie bei der GWG Neuss die Energiekrise kommuniziert wurde. Ende des Jahres 2021 erfolgte bei der GWG eine Bestandsaufnahme hinsichtlich des Klimapfades. Mit der (drastischen) Erhöhung der Gaspreise durch den Versorger war dann auch ein dringender Handlungsbedarf bei der GWG gegeben, da nun höhere Vorauszahlungen an den Versorger nötig wurden, die nicht durch die bisherigen Vorauszahlungen der Mitglieder gedeckt waren, so dass eine Liquiditätslücke entstanden wäre. Also wurde die Mitglieder über eine notwendige (zunächst freiwillige) Erhöhung der Vorauszahlungen informiert, zugleich aber auch umfassend über die Gründe und Handlungsmöglichkeiten der Mieter informiert: Was tut die Genossenschaft bereits? Was können die Mieter tun (Strom- und Wärmespartipps)? Wo gibt es Hilfe und staatliche Unterstützung? Welche Ansprechpartner gibt es bei der GWG?

Stefan Zellnig

Diese umfassende Information rief ein positives Echo hervor. Über alle weiteren Änderungen wurde stets zeitnah informiert. Dieses galt insbesondere für die Änderungen, die an den Heizungen vorgenommen wurden. Darüber hinaus wurden Hilfsangebote, z.B. beim Entlüften der Heizung oder bei Energiespartipps, Verschenken von Hygrometern um Schimmelbildung vorzubeugen, angeboten. Schließlich wurden auch die Gremien (Aufsichtsrat und Vertreter) umfassend informiert. Im Oktober 2022 erfolgte dann die zweite ausführliche Mieterinformation über die deutlich höheren Heizkostenvorauszahlungen und die zu erwartenden Heizkosten im kommenden Jahr. Um den erwarteten Ansturm von Rückfragen zu begegnen, wurden die GMG-Mitarbeiter geschult. Fragen sollten alle Mitarbeiter vom Vorstand bis zum Auszubildenden beantworten und am Telefon zur Verfügung stehen, so sollte auch der Team-Gedanke in der GWG gestärkt werden. Die Reaktionen waren sehr unterschiedlich und reichten von großem Verständnis bis zur Diskussion der allgemeinen Weltlage.

Kristina Klee

Langfristig schlägt sich der Klimawandel auch in geänderten Anforderungen an den Städtebau und an die Quartiersentwicklung nieder. Kristina Klee, Genossenschafts- und Städtebaureferentin des VdW Rheinland-Westfalen, zeigte auf, welche Handlungsmöglichkeiten es in diesem Bereich für Wohnungsgenossenschaften gibt. Um notwendige Informationen zu gewinnen kann zunächst auf Starkregen- und Hitzebelastungskarten zurückgegriffen werden, die von verschiedenen Behörden zur Verfügung gestellt werden. Diese zeigen auf, in welchem Maße an bestimmten Standorten mit Klimafolgen zu rechnen ist. Anschließend präsentierte sie zahlreiche Beispiele, wo Wohnungsgenossenschaften bereits innovative Quartiersentwicklungsideen umgesetzt haben. Diese reichen von der Dachbegrünung über Kooperationen mit dem NABU und neue Parkanlagen bis zu einem Flächencodierungssystem, mit dem sich die Freiflächen der Wohnungsgenossenschaft einordnen und entwickeln lassen. Das Thema der Wohngärten wird auch Teil der Internationalen Gartenausstellung 2027 sein, die im Ruhrgebiet stattfinden wird. Wohngärten werden demonstrieren, wie eine ökologische Freiflächennutzung in besiedelten Gebieten attraktiv funktionieren kann.

Das nächste Symposium ist für den Herbst 2023 geplant.