Wohnungsgenossenschaften erfolgreich im Markt führen – Handlungsfelder und Handlungsoptionen

Am 27. Oktober 2015 fand das 26. Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster in Kooperation mit dem VdW Rheinland Westfalen e.V. statt. Im Rahmen der Veranstaltung referierten Spitzenvertreter aus Wohnungswirtschaft und Wissenschaft vor etwa 120 Teilnehmern über das Thema „Bauen für Wohnungsgenossenschaften – Herausforderungen und Lösungen“. Die Teilnehmer diskutierten anhand unterschiedlicher Beispiele, welche Handlungsmöglichkeiten für Wohnungsgenossenschaften bestehen, um vor dem Hintergrund standortspezifischer Rahmenbedingungen Wohnungsbau zu forcieren und Mehrwerte für ihre Mitglieder zu erzielen.

v.l.n.r. Niels Klein, Sebastian Merkle, Bernhard Hövelmeyer, Marlies Rein-Werth, Lars Geldmacher, Prof. Dr. Theresia Theurl, Prof. Dr.-Ing. Armin Just, RA Alexander Rychter, Ralf Grobe

RA Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen e.V., betonte in seiner Einleitung die heterogenen Herausforderungen, von denen die Bemühungen des Wohnungsbaus in Deutschland begleitet werden. Besonders im Marktsegment des sozialen und bezahlbaren Wohnbaus existiert in Deutschland ein hoher Bedarf, der durch die aktuellen Flüchtlingszahlen zusätzlich verstärkt wird. Als bedeutende Kriterien, welche diesbezüglich diskutiert werden müssen, nannte Rychter die hohen baurechtlichen Standards, eine verbesserte „Baukultur“, für den sozialen Wohnbau gefördertes Bauland sowie eine Erhöhung der Umsetzungsgeschwindigkeit von Bauvorhaben. Dies leitete unmittelbar zu den Fachvorträgen der Veranstaltung über.

RA Alexander Rychter

In ihrem Vortrag zum Thema „Bauen, renovieren, modernisieren – Marktherausforderungen erkennen und meistern“ stellte Univ.-Prof. Dr. Theresia Theurl, Direktorin des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster die verschiedenen Einflussfaktoren auf die zukünftigen Entwicklungen des Wohnungsmarktes aus Perspektive der Wohnungsgenossenschaften dar. Als wesentliche Veränderungen der Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland konnten in diesem Zusammenhang der fortschreitende demographische Wandel sowie das konzentrierte Marktwachstum in Metropolregionen ausgewiesen werden. Für die Wohngenossenschaften gilt es darüber hinaus zu beachten, dass ihre Mitglieder älter sind als der Bundesdurchschnitt und die älteren Mieter in Wohnungsgenossenschaften tendenziell zufriedener sind als die älteren. Hinsichtlich der Baukosten verwies Prof. Theurl darüber hinaus auf den starken Anstieg der Kosten aufgrund strenger Auflagen der energetischen Sanierung sowie auf den hohen Anteil von 37% der zu beobachtenden Kostensteigerung, als Konsequenz staatlicher Regulierung. Vor diesem Hintergrund betonte Prof. Theurl das Alter der Immobilien in Deutschland, da 75% des Wohnungsbestandes bereits mehr als 30 Jahre alt ist. In Bezug auf die politischen Rahmenbedingungen wird darüber hinaus auf die kosten- und auch ertragsseitige Regulierung des Immobilienmarktes verwiesen, welche zusätzliche Investitionen in Wohnungsbau hemmen. Darüber hinaus skizziert Prof. Theurl die standortabhängige Ausweisung von Bauland, die in strukturstarken Regionen die Qualität des Immobilienangebotes und folglich auch die Mietpreise steigen lässt, während in strukturschwachen Regionen die aufrufbaren Mieten die Baukosten nicht decken können. Als Handlungsmöglichkeiten zeigt Prof. Theurl eine umfassende Analyse auf, welche die Fortschreibung des Immobilienbestandes und der potenziellen Nachfrage ermöglicht, um daraufhin eine fortlaufende Übereinstimmung dieser strategischen Größen in den Planungsprozess zu integrieren. Von besonderer Bedeutung sind in diesem Zusammenhang laut Prof. Theurl die externe Kommunikation der Wohnungsgenossenschaften um eine starke Marktposition zu erlangen sowie die interne Kommunikation um Entscheidungen gegenüber den Mitgliedern zu begründen und diese in Umsetzungsprozesse zu integrieren. Die Schlussfolgerung, dass der Bau, die Modernisierung und der Rückbau von Immobilien ganzheitlich in die Strategie von Wohnungsgenossenschaften eingegliedert werden müssen zeigt sich in den folgenden Vorträgen sehr konkret.

Prof. Dr. Theresia Theurl

Der Titel des anschließenden Vortrags von Prof. Dr.-Ing. Armin Just, Professor für Bautechnik an der EBZ Business School in Bochum war „Kluge Planung senkt Baukosten – Wie kann man günstig bauen?“. Als Konsequenz serieller Planungsprozesse und kurzer Vorlaufzeiten können Planungsfehler als Ursache für einen Großteil von Bauschäden identifiziert werden. Als eine Lösungsmöglichkeit weist Prof. Just diesbezüglich auf eine modulare Bauweise hin, die zu Wiederholungsvorteilen führt und Unsicherheiten reduziert. Die heterogenen Anforderungen an eine effiziente Planung verdeutlicht Prof. Just anhand der energetischen Sanierung im Immobilienbestand. Die Einsparpotenziale einer solchen Maßnahme hängen in hohem Maße von der vorherigen Energiebilanz einer Immobilie ab, sodass eine umfassende Planung den Ist-Zustand sowie die langfristigen Rückführungskosten berücksichtigen muss. Auch bezüglich des barrierefreien Bauens gilt es im Rahmen einer integralen Planung bereits vor Umsetzung einer Baumaßnahme den Lebenszyklus und die Nutzungskosten einer Immobilie zu berücksichtigen, um hohe Kosten einer Planungsänderung zu verhindern. Auch in diesem Zusammenhang verweist Prof. Just auf die Möglichkeiten durch modulare Bauweise Planungsprozesse langfristig zu erleichtern und somit Kosten zu reduzieren und Qualitätsstandards zu erhöhen.

Prof. Dr.-Ing. Armin Just

Marlies Rein-Werth, Sprecherin des Vorstands der Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft eG und Niels Klein, deren Prokurist referierten zum Thema „Bauen in Boom-Regionen: Können Wohnungsgenossenschaften günstige Angebote schaffen?“. Frau Rein-Werth stellte zunächst den Immobilienbestand der Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft eG dar und verdeutlichte die facettenreichen Herausforderungen, welche sich aus den unterschiedlichen Standorten ergeben. Anschließend skizzierte Herr Klein die unterschiedlichen Szenarien innerhalb einer Projektplanung zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums anhand der durchgeführten Projekte in Düsseldorf. Bezahlbarer Wohnraum kann in einer strukturstarken Region in Form von Neubauten und Modernisierung demnach nur geschaffen werden, wenn bereits zu Beginn des Planungsprozesses durch interne und externe Kommunikation Überzeugungsarbeit geleistet werden kann. Neben einer Unterstützung der Mieter durch Mietnachlässe, die Übernahme der Umzugskosten und eine Bereitstellung von Ausweichquartieren hat sich insbesondere die Einrichtung eines Quartierbüros mit entsprechenden Sprechstunden als wirksames Instrument erwiesen, um bestehende Unsicherheiten abzubauen.

   
Niels Klein, Marlies Rein-Werth 

Lars Geldmacher, geschäftsführender Vorstand der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Wuppertal-Mitte eG, präsentierte in seinem Vortrag zum Thema „Bauen in strukturschwachen Regionen: Angebote bei niedrigen Erlösen schaffen“ Möglichkeiten als Wohnungsgenossenschaft trotz komplizierter Rahmenbedingungen in schrumpfenden Märkten rentable Investitionen zu tätigen. Sowohl durch hochwertigen Neubau als auch durch Modernisierung angekaufter Immobilien oder im Zuge der Nachverdichtung können Wohngenossenschaften laut Geldmacher bei genauer Marktanalyse Mehrwerte für ihre Mitglieder schaffen und sich führend im Markt positionieren. Als wesentliche Erfolgsfaktoren konnte Geldmacher in diesem Zusammenhang eine hohe Qualität der Immobilien, niedrige Energiekosten, optisch ansprechende Architektur und ein hohes Vertrauen in die langfristige strategische Ausrichtung einer Genossenschaft ausweisen.

Lars Geldmacher

Der anschließende Vortrag „mikroLOFTs – Eine neue Generation des genossenschaftlichen Bauens“ von Sebastian Merkle, MRICS, geschäftsführender Vorstand der Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG, verdeutlichte die Potenziale genossenschaftlichen Neubaus unter hohem Kostendruck bei hohen Qualitätsansprüchen. Merkle referierte diesbezüglich über das Konzept des mikroLOFT, welches den Zukunftspreis der deutschen Immobilienwirtschaft 2015 erhalten hat und sich in hohem Maße durch eine ganzheitliche, interdisziplinäre Planung auszeichnet. Besonders hervorzuhebende Einsparpotenziale ergeben sich nach Merkle durch die angewandte Modulbauweise, die zwar flexibel kombinierbar ist, aber dennoch Wiederholungseffekte ermöglicht. Prädestinierte Anwendungsfälle für diese innovative Konzeption sind demnach die Nachverdichtung sowie aktuell die Unterbringung von Flüchtlingen. Dies wird derzeit anhand der Studie mikroLOFT-light detailliert auf konkrete Anwendungsmöglichkeiten geprüft.

Sebastian Merkle

In seinem Vortrag „Klimaschutzsiedlung Schwerte – Energetische Standards umsetzen“ referierte Ralf Grobe, Vorstand der gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG zu der Umsetzung einer Klimaschutzsiedlung, sowie deren Integration in ein städtebauliches Konzept. Herr Grobe verwies darauf, dass die Berücksichtigung energie- und kostensparender Techniken bereits in der Entscheidungsfindung bezüglich eines Neubaus stattfinden muss, um im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans ein innovatives Energiekonzept mit städtebaulichen Qualitäten zu kombinieren. Durch eine ganzheitliche Berücksichtigung energetischer Einsparpotenziale konnten für die geplante Klimaschutzsiedlung - Emissionen erreicht werden, welche die Kriterien der Stiftung Energieeffizienz laut Herrn Grobe deutlich einhalten. Darüber hinaus konnte das Quartier städtebaulich aufgewertet werden.

Ralf Grobe

Den Abschluss des Symposiums bildete der Vortrag von Bernhard Hövelmeyer, Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG zum Thema „Bestandsersetzender Neubau – Identifizierung und erfolgreiche Umsetzung mit den Mietern“. Hövelmeyer schilderte die Herausforderungen eines Neubaus, der sich auf Grundlage einer detaillierten Bestandsaufnahme als wirtschaftlich sinnvollste Handlungsoption für eine Wohngenossenschaft ergibt. Von elementarer Bedeutung ist laut Hövelmeyer in diesem Fall die interne Kommunikation mit den Mitgliedern. Neben Informationsschreiben und Veranstaltungen betonte Hövelmeyer die besondere Bedeutung individueller Gesprächsangebote und Wohnungsangebote für betroffene Mieter, unter Beachtung einer ausreichend langen Vorlaufzeit.

Bernhard Hövelmeyer

Das 27. Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ wird am 5. April 2016 stattfinden und sich mit der Flüchtlings-Thematik auseinandersetzen.