Am 26. November 2019 fand das 34. Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaf-ten“ des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster statt, das wie gewohnt zusammen mit dem VdW Rheinland Westfalen veranstaltet wurde. Im Münsteraner Möven-pickhotel referierten Spitzenvertreter aus Wirtschaft und Wissenschaft vor fast 100 Teilneh-mern über die organisatorischen Aufgaben, die zu bewältigen sind, um Leistungen für ihre Mitglieder zu erstellen.

v.l.n.r.: Prof. Dr. Michael Pannen, Joachim Blätz, Prof. Dr. Theresia Theurl, Florian Ebrecht, Sonja Pauli, Ludger Hellkuhl, RA Alexander Rychter

Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen e.V., eröffnete das Symposium und begrüßte die zahlreichen Teilnehmer in Münster. Er beleuchtete die Frage, wie Wohnungsgenossenschaften die vielen organisatorischen Aufgaben für ihre Mitglieder bewältigen können, welche größtenteils im Hintergrund ablaufen. Ebenso ging er auf politi-sche Probleme ein. Dabei stufte er die in NRW gegebenen politischen Herausforderungen als vergleichsweise gering ein. So seien Wohnungsgenossenschaften in der Bundeshauptstadt Berlin mit wesentlich größeren Problemen konfrontiert. Anschließend stellte Rychter die da-rauffolgenden Referenten vor.

RA Alexander Rychter

Im ersten Vortrag referierte Prof. Dr. Theresia Theurl, geschäftsführende Direktorin des Insti-tuts für Genossenschaftswesen der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster, zum Thema „Integration, Kooperation, Markt – Wie finden Wohnungsgenossenschaften die richtige Or-ganisationsform?“. Zu Beginn ihres Vortrages ging Prof. Theurl auf die unterschiedlichen In-stitutionalisierungsformen von Unternehmenskooperationen, von Marktlösungen bis hin zu vollständigen Fusionen, ein. Diese Institutionalisierungsformen wurden anschließend auf die Aufgaben von Wohnungsgenossenschaften bezogen. So wurde zwischen den Aufgaben Bau-en, Verwalten und Dienstleistungen unterschieden. Bezüglich des Bauens und Sanierens könnten Leistungen und Kompetenzen über den freien Markt bezogen werden, bei einer ge-nossenschaftlichen Kooperation seien jedoch genauere Absprachen über Ziele, Verteilungen und Kosten notwendig. Eine vollständige Integration sei prinzipiell denkbar, bedürfe aber eines hinreichend hohen Volumens zur Auslastung. In der Verwaltung liege die wesentliche Herausforderung einer Kooperation in der genauen Definition der Verwaltungsleistungen und Verantwortungen. Bezüglich der Dienstleistungen habe eine genossenschaftliche Kooperation jedoch gegenüber einer vollständigen Integration den wesentlichen Vorteil eines geringeren Risikos und größerer Flexibilität. Weiterhin charakterisierte sie die mit der Digitalisierung verbundenen Herausforderungen als Querschnittsaufgabe, bei der es spezialisierter Lösungen je nach individuellen Bedürfnissen bedarf.

Prof. Dr. Theresia Theurl

Joachim Blätz, Vorstand der Baugenossenschaft >Wiederaufbau eG< trug daraufhin zum Thema „Die veränderte Mieterkommunikation im digitalen Zeitalter – durch Transparenz und Dialog zu mehr Kundenzufriedenheit“ vor. Nach einer kurzen Vorstellung der Baugenossen-schaft stellte er die Entwicklung der Mieterkommunikation über die Zeit dar. So wurden frühere externe Callcenter für schlechte Erreichbarkeit kritisiert, so dass diese wieder integriert wurden und nun einen deutlich verbesserten Kundenkontakt ermöglichen. Somit ordnete er die Digitalisierungsstrategie als Teilmenge der gesamten Unternehmensstrategie der >Wieder-aufbau eG< ein. Beispielsweise sei es auch wichtig, die Kunden über soziale Medien wie Ins-tagram zu erreichen. Eine eigens entworfene App werde zwar genutzt, habe aber noch Aus-baupotential. Um die Frage, wie genau Kundenzufriedenheit gesteigert werden kann, präziser zu beantworten, bedürfe es jedoch größerer Datenmengen und einer bundesweiten Untersu-chung. Ein einzelner Akteur könne dies laut Blätz nicht leisten. Allgemein erfordere die Digi-talisierung jedoch Mut zur Veränderung seitens der Genossenschaften und klar definierte Er-folgsfaktoren.

Joachim Blätz

Anschließend referierte Florian Ebrecht, Prokurist beim Spar- und Bauverein Dortmund eG, zum Thema „IT-Migration - Chancen, Risiken und Schwächen überdenken“. Mit einer Dar-stellung des immer schneller ablaufenden Wandels von Technologie, Wohnungs- und Ar-beitswelt untermauerte er die Bedeutung des Themas. Allerdings befasse sich nur eine kleine Minderheit aller Immobilienunternehmen aktiv mit der Digitalisierung und damit verbundenen Einsatzmöglichkeiten. Der Spar- und Bauverein Dortmund eG arbeite hingegen gezielt an der Optimierung digitaler Möglichkeiten und habe dazu eigens eine spezielle Software eingeführt. Ebrecht empfahl insbesondere, das mit der neuen Software verbundene Potential zur Kun-denneugewinnung zu nutzen. Weiterhin gab er einen Ausblick auf anstehende Herausforde-rungen der Digitalisierung. Vor allem sei es schwierig, einen passenden IT-Dienstleister zu finden, was wiederum an deren starker Auslastung liege. Aber auch die Sicherung der Kun-denzufriedenheit mit neu eingesetzter Software und der Einbezug der Mitarbeiter in den Sys-temwechsel seien große Herausforderungen.

Florian Ebrecht

Im nächsten Vortrag behandelte Sonja Pauli aus dem Vorstand des Wohnungsvereins Herne eG das Thema „Wohnen im Alter – Vielfältige und menschliche Angebote machen“. Sie legte dar, dass Senioren zur größten Zielgruppe des Wohnungsvereins gehören. Dementsprechend sei es wichtig, entsprechende Angebote für eine angenehme und altersgerechte Wohnsituation zu schaffen. Anschließend stellte sie einige dazu in die Wege geleitete Maßnahmen vor. Bei-spielsweise werden gezielt Aktionen mit Familien und Kindern organisiert. Ebenso werden diverse Feste oder Weihnachtsmarktbesuche veranstaltet. Um ehrenamtliche Helfer zu gewin-nen, kooperiert der Wohnungsverein Herne eG auch eng mit Ehrenamtsvereinen. Weiterhin ging Pauli auf das Vorhandensein von Gästewohnungen ein, die einen Besuch der Senioren erleichtern sollen.

Sonja Pauli

Anschließend referierte Ludger Hellkuhl, Vorstandsvorsitzender des Wohnungs-Verein Rhei-ne eG, zum Thema „Regiebetrieb – Notwendiges Übel oder hilfreiches Instrument?“. Er ging dabei auf Bau- bzw. Modernisierungstätigkeiten in Eigenregie ein. So beschäftigt der Verein zu diesem Zweck diverse Techniker, Handwerker und weitere Fachkräfte. Dies habe unter anderem den Vorteil, dass Instandhaltung schneller erfolge, was Kundenzufriedenheit und –bindung stärke. Auch schnelleres Handeln und pünktlichere Fertigstellungen seien so möglich. Durch die Vertrautheit der Handwerker mit den Wohnobjekten sei zudem eine frühere Män-gelerkennung und bessere Qualität der Sanierungen gewährleistet. All dies führe gleichzeitig zu insgesamt günstigeren Bau- bzw. Sanierungskosten. Ebenso können Gewinne im Unter-nehmensverbund verbleiben. Demgegenüber stehen jedoch beispielsweise eine geringere Fle-xibilität in Krisenzeiten oder ein höherer Verwaltungsaufwand. Letztlich müsse daher ein an-gemessener Mittelweg zwischen einem Grundstamm an eigenen Mitarbeitern und Fremd-vergaben gefunden werden.

Ludger Hellkuhl

Im letzten Vortrag des Tages behandelte Prof. Dr. Michael Pannen, Steuerberater vom VdW Rheinland Westfalen e.V., das Thema „Umstrukturierung, Ausgliederung, Finanzierung, Sepa-rierung: Wozu eine Tochtergesellschaft?“. Zuerst beleuchtete er dazu die Gründe für solche Ausgliederungen. Darunter können beispielsweise der Zuschnitt auf ein neues Geschäftsmo-dell, aber auch steuerliche oder haftungsrechtliche Gründe fallen. Ebenso ging er auf den einer Ausgliederung vorgelagerten Entscheidungsprozess ein. Dabei seien Faktoren wie die Analyse der steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen, aber auch Personalübergang und Außenauf-tritt zu berücksichtigen. Ebenso wurden Beispiele für eine Risikoreduzierung oder die han-delsrechtliche Aufdeckung stiller Reserven vorgestellt. Prof. Pannen zog letztlich das Fazit, dass zwar viele erfolgte Ausgliederungen sinnvoll sind, dies aber längst nicht immer der Fall ist.

Prof. Dr. Michael Pannen

Das 35. Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ wird am 18. März 2020 stattfinden.