Nutzungsgebühr oder die Gestaltung eines nachhaltigen Preis-Leistungsverhältnisses

Am 15. Oktober 2013 fand das 22. Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster in Kooperation mit dem VdW Rheinland Westfalen e.V. im Mövenpick Hotel in Münster statt. Bei der Veranstaltung unter dem Oberthema „Nutzungsgebühr oder die Gestaltung eines nachhaltigen Preis-Leistungsverhältnisses“ referierten Spitzenvertreter aus Wohnungswirtschaft und Wissenschaft vor etwa 120 Teilnehmern. Dabei wurden den Teilnehmern im Rahmen einer Podiumsdiskussion, Vorträgen und den daran anschließenden Diskussionen unterschiedliche Impulse und Ansätze zur Mietpreisgestaltung vorgestellt. 
 

v.l.n.r.: RA Alexander Rychter, David Wilde, Prof. Dr. Theresia Theurl, Dietmar Jonscher, Felix von Grünberg, Franz-Bernd Große-Wilde, Ulrich Bimberg, Gerd Schmidt

Der Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen e.V. RA Alexander Rychter eröff-nete die Veranstaltung mit einer Begrüßung der Teilnehmer, Diskutanten und Referenten. In seiner Einführung illustrierte er zunächst die Aktualität des Themas der Mietpreisgestaltung anhand der aktuellen Diskussion über eine Mietpreisbremse in der Politik und der Wohnungswirtschaft. Daran anschließend betonte er die große Verantwortung der Wohnungsgenossenschaften bei der Sicherstellung und Neuschaffung bezahlbaren Wohnraums und leitete damit zu der Forderung stabiler und fairer rechtlicher Rahmenbedingungen nicht nur für die Nachfrager- sondern auch für die Anbieterseite über. 
 

RA Alexander Rychter

Den zweiten Programmpunkt stellte eine interaktive Podiumsdiskussion zum Thema „Wer zahlt die Mieten von morgen – Können Wohnungsgenossenschaften das Mietpreisniveau stabilisieren?“ dar. Felix von Grünberg, Mitglied des Landtages NRW, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes Nordrhein-Westfalen e.V. und des Mieterbundes Bonn/Rheinland/Ahr e.V., Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender des Spar- und Bauvereins eG Dortmund und RA Alexander Rychter diskutierten unter der Moderation von Prof. Dr. Theresia Theurl, Geschäftsführende Direktorin des Instituts für Genossenschaftswesen, über die Herausforderung einer notwendigen Mietpreisstabilisierung vor den aktuellen Rahmenbedingungen. Dabei wurde zunächst die Forderung an die Politik laut, mit einer Ausweitung von Fördermaßnahmen bei der Bestandsmodernisierung, den aus einer eventuellen Mietpreisfixierung resultierenden Qualitätseinbußen entgegenzuwirken. Des Weiteren wurde die aus einer Mietpreisbremse resultierende Marktüberregulierung kritisiert und hieran anknüpfend Maßnahmen wie die Integration von zeitlichen oder regionalspezifischen Kriterien zur Beseitigung dieses Mangels kontrovers diskutiert. Zum Abschluss der Diskussion wurde wiederholt betont, dass Wohnungsgenossenschaften durch das Mitbestimmungsrecht ihrer Mitglieder bereits heute über eine funktionierende Mietpreisbremse verfügen und hierdurch einen positiven Einfluss auf das regionale Mietpreisniveau ausüben. Ziel von Politik und Wohnungswirtschaft sollte es daher nach Auffassung der Diskutanten sein, das Bewusstsein der Bevölkerung für diese Wohnform weiter zu fördern. 
 

Podium: RA Alexander Rychter, Prof. Dr. Theresia Theurl, Felix von Grünberg, Franz-Bernd Große-Wilde

Prof. Dr. Theurl beschäftigte sich anschließend in ihrem Vortrag „Die Mietpreisgestaltung im Rahmen der genossenschaftlichen Unternehmensstrategie aktiv gestalten“ mit den Fragen nach den Determinanten von Mietpreisen und den strategischen Optionen von Wohnungsgenossenschaften zur Festlegung dieser. Dabei identifizierte Prof. Dr. Theurl neben angebotsseitigen Einflussfaktoren, wie z.B. der Lage, Ausstattung und den Kapitalkosten auch nachfrageseitige, wie die allgemeine Entwicklung von Demografie und Soziostruktur. Zudem sei es wichtig die Nebenkosten in die strategischen Überlegungen einzubeziehen. In dem aus diesen Erkenntnissen abgeleiteten strategischen Handlungsrahmen zeigte sie anschließend, dass der Schlüssel für eine langfristig erfolgreiche Mietpreisgestaltung in der Festlegung unterschiedlicher Strategien für unterschiedliche Anforderungen liegt. Eine Berücksichtigung von mittelbarem, unmittelbarem und nachhaltigem MemberValue müsse dabei, laut Prof. Dr. Theurl, ebenso erfolgen, wie die des Trade-Offs zwischen aktueller und zukünftiger Leistungsbereitstellung. 
 

Prof. Dr. Theresia Theurl

„Sanierung und Mietpreisanpassungen – Innovative Wege gehen“ war das Thema des anschließenden Vortrags von David Wilde, Vorstandsmitglied der hwg eG in Hattingen. In diesem widmete er sich zunächst der Darstellung der aus dem Trade-Off zwischen Mietpreis und Modernisierung resultierenden Herausforderungen. Er verdeutlichte, dass auch in Genossenschaften betriebswirtschaftliche Anforderungen erfüllt werden müssen und plädierte für die Konformität von Mietpreis und gebotener Leistung. Um dennoch den Anforderungen unterschiedlicher Mitgliedergruppen gerecht werden zu können, stellte er anschließend das in der hwg e.G. verfolgte zwei Marken-Konzept vor. Mit Hilfe der hierdurch möglichen Quersubventionierungen sei sowohl die Bereitstellung von preisgünstigem, als auch die von luxuriösem Wohnraum realisierbar, ohne Mitglieder aus dem Bestand zu verdrängen. 
 

David Wilde

Mit dem Thema „Gedanken zur Mietpreisgestaltung / Prüfung der Mietpreisgestaltung“ beschäftigte sich Franz-Bernd Große-Wilde. Dabei stellte er die Möglichkeit der Mietpreisgestaltung mit Hilfe analytischer Instrumente und unter Berücksichtigung unterschiedlicher Komponenten, wie z.B. der Wirtschaftlichkeit, dem Wohnwert, dem Standort oder dem technischem Zustand einer Immobilie, dar. Daran anschließend verdeutlichte er die Vorteile einer stetigen Mietpreissteigerung gegenüber sprunghaften Erhöhungen und gab abschließend Handlungsempfehlungen zur Steigerung der Mitgliederzufriedenheit in Form der offenen Kommunikation nicht vorgenommener Mietpreiserhöhungen, des Verzichts auf Differenzierung zwischen Bestands- und Neuvertragspartner und einer hohen Sensibilität bei der Belegungspolitik. 
 

Franz-Bernd Große-Wilde

Dietmar Jonscher, Vorstandsmitglied der GEWOBA Nord Baugenossenschaft e.G. in Schleswig, hielt im weiteren Verlauf der Veranstaltung seinen Vortrag zum Thema „Flat-Rate auch bei der Nutzungsgebühr?“. Anhand des Beispiels des Sonnenhauses in Harrislee zeigte Jonscher, wie mit Hilfe von regenerativen Energiequellen Nebenkosten über einen Zeitraum von drei Jahren pauschalisiert und fixiert werden konnten. Dabei konnten die hohen Investitionen in den energieeffizienten Neubau über die anschließenden Nebenkosteneinsparungen in diesen und den daran angeschlossenen Nachbargebäuden kompensiert werden. 
 

Dietmar Jonscher

„Mietpreisgarantie – Chance oder Risiko?“ war der Titel des Vortrags von Ulrich Bimberg, dem Vorstandsvorsitzenden des Spar- und Bauvereins e.G. aus Solingen. Bimberg leitete anhand der gestiegenen Heterogenität und Fluktuation der Nachfrageanforderungen im Markt für Wohnimmobilien dazu über, dass Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen notwendig und gefordert sind. Um diese jedoch umsetzen zu können, nannte er das Ausschöpfen von Mieterhöhungspotenzialen und den Abbau von wirtschaftlich nicht tragfähigem Bestand, ebenso wie das Erproben innovativer Neubauprojekte z.B. für die Generation „mobil“ als mögliche Handlungsoptionen. Mit Hilfe solcher Maßnahmen, so Bimberg, sei es dem Spar- und Bauverein Solingen bereits in der Vergangenheit möglich gewesen, langfristige Mietpreisgarantien auszusprechen und damit eine höhere Kundenbindung und eine Verbesserung des Images der Genossenschaft zu erreichen.
 

Ulrich Bimberg

Den gelungenen Abschluss der Veranstaltung bildete der Vortrag von Gerd Schmidt, dem Vorstandsvorsitzenden des Eisenbahner-Bauvereins Elberfeld e.G. in Wuppertal, zum Thema „Staffelmieten – ein Lösungsweg?!“. Schmidt diskutierte in diesem neben den Vorteilen auch die Nachteile von Staffelmieten beim Umgang mit steigenden Modernisierungs- und Instandhaltungskosten. Hierbei rückte er insbesondere die Unabhängigkeit vom lokalen Mietpreisspiegel und die langfristige Kalkulationssicherheit von Mitglied und Genossenschaft in den Vordergrund. Unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen können Staffelmieten daher – nach Schmidt – ein geeignetes Instrument zum Aufbau von Planungs- und Finanzierungssicherheit sein. 
 

Gerd Schmidt

Die nächste Veranstaltung der Reihe „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ findet am 19. März 2014 statt.