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Einleitung
Das Thema "Kooperation und Wettbewerb in der Immobilienfinanzierung kann unter dem Motto zusammengefasst werden: "Jeder tut das, was er am besten kann". Da der genossenschaftliche FinanzVerbund als Synonym für Arbeitsteilung steht, sollte auch konsequent in diesem Sinne gehandelt werden. Die Besonderheit des Verbundes liegt darin, dass ein Netzwerk besonderer Art ist, das auf dezentralen Strukturen und Anreizen aufbaut, aber die Nutzung wirtschaftlicher Größe, Spezialisierung und Synergien ermöglicht. In den acht Wörtern des Satzes "Jeder tut das, was er am besten kann" stecken jede Menge Inhalte und Kernfragen, die sich bei genauer Betrachtung unmittelbar aufdrängen:
- Wer ist jeder?
- Was tun die Beteiligten (im Prozess der privaten Immobilienfinanzierung)?
- Wer kann was am besten?
Oder schließlich die vermeintlich interessanteste Frage im Zusammenhang mit den umzusetzenden Prozessen:
- Where is the beef oder Was bringt das alles?
Zunächst soll allerdings mit der folgenden Fragestellung begonnen werden:
Warum muss oder sollte uns das alle beschäftigen? Der Finanzdienstleistungssektor befindet sich in der vielleicht größten Umstrukturierung seiner Historie. Die Globalisierung der Kapitalmärkte und die damit einhergehende Internationalisierung des Finanzierungsgeschäftes machen es ebenso zwingend erforderlich, über innovative Refinanzierungsquellen nachzudenken, wie über die zu erwartenden Neuregelungen zur Eigenkapitalunterlegung durch "Basel II". Fallende Margen, ein zunehmender Wettbewerbsdruck - u.a. durch Billiganbieter im Internet - sowie ein geringeres Vermittlungsgeschäft durch konjunkturelle Einflussfaktoren kennzeichnen bei konstant hohen Fixkosten das Umfeld im Immobilienfinanzierungsgeschäft. Ein nicht unerheblicher Kostendruck entsteht darüber hinaus durch aufsichtsrechtliche und marktspezifische Restriktionen. Neben der geforderten Offenlegung der Zinsänderungs- und Optionsrisiken (BAKred) oder der Umsetzung von "Basel II" sind die deutlich gestiegenen Anforderungen der Rating-Agenturen und der Investoren nur durch umfangreiche Investitionen in Personal und Technologie zu bedienen.
Wer ist "jeder"? Auf dem Marktplatz der Immobilienfinanzierer konkurriert der genossenschaftliche FinanzVerbund mit der Sparkassenorganisation, den privaten Großbanken sowie den Bausparkassen. Innerhalb des genossenschaftlichen FinanzVerbundes bieten die Volksbanken und Raiffeisenbanken, die Bausparkasse Schwäbisch Hall, die R+V-Versicherung und die drei Hypothekenbanken - DG HYP, Münchener Hypothekenbank eG und Westfälische Landschaft Bodenkreditbank AG - unterschiedliche oder sich ergänzende Produkte zur Immobilienfinanzierung an. Die Finanzbranche forciert ebenso wie der genossenschaftliche FinanzVerbund ihre Allfinanz-Konzepte.
Noch vor zwei Jahren gab es in Deutschland 26 private Hypothekenbanken. Dem Grundsatz "Big is beautiful" folgend ist die Zahl der deutschen Hypothekenbanken auf 19 zurückgegangen. Mit der Konzentration zu größeren Einheiten in einem oligopolistischem Markt soll sowohl dem Margendruck in den meisten Geschäftssegmenten als auch dem Rückgang im Neugeschäft auf Grund der schwachen Wohnungsbaukonjunktur und sinkender Neuverschuldung des Staates begegnet werden. Der Kosten- und Qualitätsdruck auf die kleineren Anbieter nimmt zu. Auf der Kostenseite zwingen die komplexen Anforderungen an das Risikomanagement, Berichtswesen und Kapitalausstattung (Basel II) zu umfangreichen Investitionen, die diese Entwicklung forcieren.
Größe ist aber nicht die einzige Antwort auf die Herausforderungen dieses Marktes. Gäbe es Basel II nicht, dann hätten die Banken die Neuordnung der Eigenkapitalvorschriften wohl selbst erfinden müssen. Denn dieser Anstoß von außen durch die Bank für internationalen Zahlungsausgleich wird vielleicht dafür sorgen, dass die Ertragskrise der Banken in ein paar Jahren für viele Institute ad acta gelegt sein dürfte. Die Erträge sollten nicht nur aus wirtschaftlichem Eigeninteresse der Banken stabilisieren bzw. verbessern, sondern auch aus Imagegründen.
Festzuhalten bleibt an dieser Stelle zunächst, dass sich die deutsche Kreditwirtschaft und damit auch die Genossenschaftsbanken derzeit in schwierigem Fahrwasser befinden. Die Volksbanken und Raiffeisenbanken sind als "dritte Säule" neben den Großbanken und der Sparkassenorganisation jedoch stark genug, um als einer der Sieger aus der gegenwärtigen Ertragskrise der Kreditwirtschaft hervorzugehen. Denn der genossenschaftliche FinanzVerbund beginnt schon tatkräftig seine Hausaufgaben gut zu erledigen, während die Wettbewerber noch an ihren Konzepten arbeiten. Der genossenschaftliche FinanzVerbund ist heute eine weit entwickelte Organisation, in der sich eine Vielzahl von Spezialanbietern auf jeweils eng umrissene Aufgabengebiete konzentrieren und dort Skaleneffekte realisieren.
Wer kann was am besten? Ein Ansatzpunkt um sowohl die Erträge als auch die Kosten zu optimieren, bietet sich den Volksbanken und Raiffeisenbanken aus unserer Sicht beispielsweise unter anderem durch mehr Vermittlungsgeschäft an die Hypothekenbanken. Das Vermittlungsgeschäft ist unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten günstiger als das Eigengeschäft.
Wesentliche Impulse gingen zusätzlich von zwei Entscheidungen der DZ Bank aus. Zunächst hat sich das Zentralinstitut des genossenschaftlichen FinanzVerbundes entschieden, die Kräfte des Geschäftsfeldes "Gewerbliche Immobilienfinanzierung" bei der DG HYP zu bündeln. Die konstruktive Zusammenarbeit mit den Volksbanken und Raiffeisenbanken stellt nach wie vor die wichtige Nähe zu den regionalen Märkten sicher. Ziel ist eine noch intensivere Marktdurchdringung und Stärkung der Wettbewerbsstellung in einem hart umkämpften Segment.
Weiterhin baut die DZ Bank ein Dach für die genossenschaftliche Immobilienfinanzierung. Anfang November fand in Berlin die erste Tagung des Lenkungsausschusses des Projektes "VR Immo AG" statt. Dabei wurde ein breiter Grundkonsens hinsichtlich der strategischen Ausrichtung sowie der grundsätzlichen Notwendigkeit der VR Immo AG bei allen beteiligten Vorstandsmitgliedern deutlich. Insbesondere das Potenzial und die Chancen im FinanzVerbund stehen hier im Blickpunkt und nicht der gegenseitige Wettbewerb innerhalb der Gruppe.
Um das Hypothekenbankgeschäft weiterhin profitabel zu gestalten, vollzieht die DG HYP - aufbauend auf den Erfahrungen und Erfolgen des Kerngeschäftsfeldes Baufinanzierung - die Ausrichtung zu einer Portfoliobank. Statt Kredite in ihren Büchern zu behalten und dafür teures Eigenkapital vorhalten zu müssen, kann eine Bank diese Kredite verbriefen. Dadurch spart sie in aller Regel Eigenkapital, kann die Risikostruktur des Bestands gezielt beeinflussen. Für die Struktur des genossenschaftlichen FinanzVerbundes erweitert sich die Angebotspalette der DG HYP für die Zusammenarbeit mit den genossenschaftlichen Primärbanken entscheidend: Die DG HYP sieht sich als Dienstleister für die Volksbanken und Raiffeisenbanken, die auf Grund ihrer Kenntnisse der regionalen Märkte vor Ort die Gebiets- und Vertriebshoheit haben. Das VR Kreditwerk (Gemeinschaftsunternehmen der DG HYP und der Bausparkasse Schwäbisch Hall zur Ausgliederung der Processing- und EDV-Aktivitäten) ist der Spezialist für die Abwicklung. Die DG HYP selbst hat sich zu einer Portfoliobank weiter entwickelt, die unter Nutzung des Pfandbriefprivilegs die Mittelbeschaffung am Kapitalmarkt vornimmt und gemeinsam mit der DZ Bank Risiken am Kapital- und Swapmarkt ausplatziert. Alle vier Komponenten werden auch wesentliche Eckpfeiler der VR Immobilien AG sein.
Seit Anfang der 90er Jahre verzeichnen strukturierte Pfandbriefe mit innovativem Ergänzungscharakter - wie beispielsweise Swaps, CAPs, Futures oder Optionen - einen deutlichen Aufschwung. Kernprodukt ist und bleibt aber "The German Pfandbrief". Der Grundgedanke, Forderungen zu verbriefen und damit kapitalmarktfähig zu machen, ist nicht neu. Die eigentliche Neuerung liegt vielmehr darin, dass durch die Trennung von Geschäftsgenerierung und Risikomanagement die Portfoliozusammenstellung nicht mehr nur vom originären Kundengesch&au-l;ft gesteuert wird.
Erstmalig in Deutschland haben aktuell DG HYP, DZ Bank und KfW gemeinsam die Risiken der Forderungen privater Wohnungsbaudarlehen (Residential Mortgage Backed Securities - RMBS) verschiedener Kreditinstitute (Multi-Seller) verbrieft. Dadurch, dass die Kreditrisiken mehrerer Banken gebündelt werden, ist das Finanzinstrument für alle Volksbanken und Raiffeisenbanken geeignet, um das in VR-Control postulierte aktive Kreditrisikomanagement zeitnah umzusetzen. Die Vision ist, einen virtuellen Marktplatz für Kreditrisiken zur Verfügung stellen zu können, auf dem in naher Zukunft via Knopfdruck Risiken aus dem Portfolio zum Verkauf und im Gegenzug Kreditrisikoprodukte zum Kauf angeboten werden sollen.
Where is the beef? In der Praxis sind unseren Vorstellungen entsprechend Kernkompetenzen im Verbund optimal genutzt, wenn die Volksbanken und Raiffeisenbanken Kreditengagements in den Heimatmärkten akquirieren und die Kredite an die DG HYP vermitteln. Analyse und Administration könnten dann von der DG HYP übernommen werden, so dass Processingvorteile genutzt werden.
Die Verbriefung von Darlehen stellt für Banken aus mehreren Gründen ein modernes, zukunftsweisendes Instrument zur Gestaltung eines aktiven Risikomanagements dar. Denn zum Einen kann das Institut sein regional konzentriertes Portfolio teilweise verbriefen und somit diversifizieren. Zum Anderen kann die Ortsbank durch den Erwerb von ABS (Asset Backed Securities), unterlegt mit Krediten anderer Regionen und Schuldner, überregionale Risiken eingehen, ohne das Regionalprinzip ("Ein Markt - eine Bank") zu beeinträchtigen und so ihr Portfolio diversifizieren.
Fazit Die DG HYP hat den wirtschaftlichen und aufsichtsrechtlichen Entwicklungen Rechnung getragen und durch Erweiterung alter und Entwicklung neuer Geschäftsfelder ihre Wettbewerbsfähigkeit verbessert. Durch den gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb wird die Marktausschöpfung des genossenschaftlichen FinanzVerbundes insgesamt verbessert und alle Beteiligten werden wirtschaftlich gefördert.
Verfasser: Tholen Eekhoff [Tel.: +49 (0)251 / 838-22899]
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