Symposium Wohnungsgenossenschaften

24. März 2015, Mövenpick Hotel, Münster


Wohnungsgenossenschaften erfolgreich im Markt führen – Handlungsfelder und Handlungsoptionen

Am 24. März 2015 fand bereits zum 25. Mal das Symposium „Perspektiven für Woh-nungsgenossenschaften“ des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster in Kooperation mit dem VdW Rheinland Westfalen e.V. statt. Im Rahmen der Veranstaltung referierten Spitzenvertreter aus Wohnungswirtschaft und Wissenschaft vor etwa 140 Teilnehmern über das Thema „Wohnungsgenossenschaften erfolgreich im Markt führen – Handlungsfelder und Handlungsoptionen“. Die Teilnehmer diskutierten anhand unterschiedlicher Beispiele, welche Handlungsmöglichkeiten für Wohnungsgenossenschaften bestehen, um sich im Markt zu positionieren und den zunehmenden Wettbewerbsherausforderungen zu begegnen.


v.l.n.r.: Stefan Probst, Maren Kern, Michaela Gehl, Constantin Heinze, Prof. Dr. Theresia Theurl, Sönke Witt, Ulrich Bimberg, RA Alexander Rychter

Eingeleitet wurde die Veranstaltung durch den Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen e.V. RA Alexander Rychter. In seiner Begrüßungsansprache betonte er die vielseitigen Handlungsmöglichkeiten von Wohnungsgenossenschaften zur Positionierung im Markt und verwies dabei auf die Besonderheiten des genossenschaftlichen Geschäftsmodells. Vorteile, wie eine enge Beziehung zu den Mitgliedern und Mieternkönnen sich seiner Ansicht nach langfristig positiv auf die Unternehmensstabilität auswirken und müssen daher aktiv genutzt und gefördert werden. Dies leitete unmittelbar zu den Fachvorträgen der Veranstaltung über.


RA Alexander Rychter

Mit ihrem Vortrag zum Thema „Wohnungsgenossenschaften: Stärken stärken“ lieferte Univ.-Prof. Dr. Theresia Theurl, Direktorin des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster Informationen aus der aktuellen Forschung und relevanten Stu-dien. Sie verdeutlichte, dass die Marktbedingungen für Wohnungsgenossenschaften zunehmende Herausforderungen beinhalten, da ihr Umfeld schneller, komplexer und härter würde. Nicht zuletzt deshalb nimmt die Bedeutung der Identifikation und Förde-rung der individuellen Stärken für die Unternehmen an Bedeutung zu. Um Stärken zu identifizieren, sind Markt- und Zielanalysen erforderlich. Stärken müssen nach Prof. Theurl aktiv durch die Kombination der einzelwirtschaftlichen und allgemeinen Vorteile von Wohnungsgenossenschaften identifiziert, entwickelt und gestärkt werden. Als konkrete Ansatzpunkte für den Ausbau von Stärken nannte sie u. a. die Optimierung des Leistungserstellungsprozesses und die gezielte Kommunikation der durch Genossenschaften übernommenen gesellschaftlichen Verantwortung. Prof. Theurl erläuterte weiterhin, dass das genossenschaftliche Geschäftsmodell durch die inhärente Kundenorientierung grundsätzliche Wettbewerbsvorteile aufweise. Ihre Ausführungen belegte sie anhand aktueller branchenspezifischer und branchenübergreifender Studien. Das Fazit, dass strategische und operative Stärken der einzelnen Genossenschaften die notwendige Voraussetzung für den Unternehmenserfolg schaffen, die Kommunikation und Bearbeitung der Stärken der genossenschaftlichen Governance diesen jedoch maßgeblich unterstützen, zeigte sich in den folgenden Vorträgen sehr konkret.


Prof. Dr. Theresia Theurl

„Genossenschaftliches Wohnen in strukturschwachen Regionen - Wege und Auswege“ war das Thema des anschließenden Vortrags von Maren Kern, Vorständin des Verbands Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., Berlin. Kern stellte zunächst die Wohnungsmarktsituation im Verbandsgebiet dar und hob dabei insbesondere die regional höchst unterschiedliche Bevölkerungsentwicklung und die daraus resultierenden heterogenen Herausforderungen für Wohnungsgenossenschaften hervor. Daran anschließend veranschaulichte sie an vier Beispielen, welche Handlungsoptionen insbesondere für Unternehmen in Schrumpfungsregionen existieren. Inwiefern durch gezielte Marketingoffensiven die Nachfrage nach Wohnungen gesteigert werden konnte, verdeutlichten die Beispiele der e.G. Wohnen 1902 aus Cottbus und Elbstom e.G. aus Wittenberge. Welche Chancen sich aus der Ausrichtung an den demografischen Nachfragebedingungen ergeben können, zeigten die Beispiele der Bestandsmodernisierungen der WOBAG Schwendt und der Eisenhüttenstadt e.G.. Kern schloss mit dem Fazit, dass Investitionen gerade unter schwierigen Wettbewerbsbedingungen nicht ausbleiben dürfen. Sofern sie sinnvoll geplant werden, können sie nach ihrer Auffassung die Marktposition von Wohnungsgenossenschaften nachhaltig stabilisieren oder verbes-sern.


Maren Kern


v.l.n.r.: RA Alexander Rychter, Prof. Dr. Theresia Theurl, Maren Kern

Sönke Witt, Vorstand der Gartenstadt Hamburg eG aus Hamburg, referierte zu dem Thema „Erfolgreiche Mitgliedereinbindung - Nutzen und Grenzen“. Witt veranschaulichte, wie durch gezielte Maßnahmen, z. B. die Veröffentlichung einer Mitgliederzeitung, die Organisation von Kinderweihnachtsfeiern oder die Nutzung eines spezifischen TV Senders die Mitglieder aktiv an und in die Genossenschaft gebunden werden können. Darüber hinaus erklärte er, dass durch den Einbezug der Mitglieder bei Entscheidungen zur Gestaltung von Küchen oder Hausfluren die Mitgliederzufriedenheit erheblich gesteigert werden kann und belegte seine Ausführungen am Beispiel der Gartenstadt Hamburg e.G.. Den Abschluss des Vortrags bildete die Darstellung des Vermietungskonzepts „Dach und Fach“. Bei diesem vermietet die Genossenschaft zu günstigen Konditionen ausschließlich die Räumlichkeiten an ihre Mitglieder, die sie weiter ausbauen können: Die Ausgestaltung, inklusive der Installation von Heizungsanlage oder Kücheneinrichtungen, erfolgt vollständig durch die Bewohner. Das Konzept berücksichtigt damit wie kein anderes die individuellen Anforderungen der Mitglieder und stellte somit eine weitere Handlungsoption zur Positionierung von Genossenschaften im Wohnungsmarkt dar.


Sönke Witt

Zum Thema „Wohnen und Service für alle Generationen - Konzeption und Umsetzung des Projektes Q+“ referierte Michaela Gehl, Vorständin der SÜDHEIDE eG, Celle. In ihrem Vortrag stellte sie den Ablauf, die Besonderheiten, die Vorzüge und die Schwierigkeiten beim Aufbau eines serviceorientierten Quartiers für Senioren am Beispiel des Konzeptes Q+ dar. Das Konzept umfasste zum einen die Bereitstellung von barrierefreiem Wohnraum, zum anderen das Angebot von Pflegedienstleistungen durch einen Kooperationspartner in den Geschäftsräumen des Quartiers. Gehl erklärte, dass die Trennung von Wohnungs- und Pflegeangebot auf die Berücksichtigung der Bedürfnisse von Senioren abzielt, für die eine hohe Eigenständigkeit sowie die flexible Auswahl von Zusatzangeboten im Vordergrund stehe. Den Grundstein des Projektes stellte nach Gehl eine ausführliche Marktanalyse dar, um die geografische Eignung sicherzustellen. Potenzielle Problemfelder bei der Umsetzung verdeutlichte sie anschließend anhand bautechnischer und baurechtlicher Grenzen des Projektes Q+. Da die Lösung dieser nur im offenen Dialog mit der Stadtverwaltung erfolgen konnte, empfahl Gehl deren frühzeitige Einbindung in den Planungsprozess. Abschließend bezeichnete sie das Projekt trotz der langen Planungsphase und des hohen organisatorischen Aufwan-des als Erfolg. Die Bestätigung ihrer Einschätzung sieht sie zum einen in der frühzeitigen Reservierung der neugeschaffenen Wohnungen und zum anderen in der hohen Akzeptanz des Baulärms durch die in unmittelbarer Umgebung lebenden Mitglieder.


Michalela Gehl

„Markenauftritt von Wohnungsgenossenschaften - Strategie, Konzeption und Umsetzung“ war das Thema des Vortrags von Stefan Probst, Vorstand des Lübecker Bauvereins eG, Lübeck. Anhand der Einführung eines zweischichtigen Icon-Konzeptes ver-deutlichte er, wie Wohnungsgenossenschaften zusammen und insgesamt ihr Image verbessern und ihre Markenbekanntheit erhöhen können. Das exemplarisch vorgestellte Konzept zielte auf die transparente Kommunikation von allgemeinen und unternehmensspezifischen Vorteilen einer Wohnungsgenossenschaft ab. Nach der Erstellung der Icons wurden hierzu neben klassischen Werbeträgern wie Broschüren auch Radio- oder Kinospots sowie die Internetpräsenzen der beteiligten Unternehmen genutzt. Durch die Bündelung der Marketingmaßnahmen verschiedener Genossenschaften konnte die Werbewirkung und -reichweite im Vergleich zu einzelwirtschaftlichen Maßnahmen deutlich gesteigert werden. Probst bezeichnete daher kooperative Marketingkonzepte z. B. innerhalb der Marketinginitiative oder regionalen Marketingverbünden als effiziente Möglichkeiten zur Steigerung der Markenbekanntheit einer Genossenschaft.


Stefan Probst

Die Einführung eines Logos zur Verbesserung der Marktposition einer Genossenschaft bildete den Kern des Vortrags mit dem Thema „Positionierung einer Wohnungsgenossenschaft im lokalen Markt - Konzeption und organisatorische Konsequenzen“ von Ulrich Bimberg, Vorstandsvorsitzender des Spar- und Bauvereins eG, Solingen. Bimberg betonte zunächst, dass die Veränderung oder Einführung eines Logos stets begründet erfolgen und z. B. als Transportmedium einer Botschaft genutzt werden sollte. Er veranschaulichte seine Argumentation am Beispiel des Spar- und Bauverein e.G. bei dem die Umgestaltung der Organisationsstruktur unmittelbar mit dem neuen Unternehmenslogo verknüpft wurde. Durch die Kopplung der neuen Organisationseinheiten, der beschäftigten Mitglieder sowie deren Aufgaben an das Logo wurde eine konsistente Marke aufgebaut, die adäquat durch das Logo repräsentiert wird. Die Einführung des neuen Logos wurde durch die gezielte Platzierung von diesem auf Werbeträgern wie z. B. Servicefahrzeugen, Tafeln und Werbegeschenken unterstützt. Damit ein Logo sich langfristig etablieren kann, muss es laut Bimberg jedoch eindeutig und verlässlich die Werte eines Unternehmens an Kunden übermitteln.


Ulrich Bimberg

Den Abschluss des Symposiums bildete der Vortrag von Constantin Heinze, Projektleiter und Prokurist der WGH-Herrenhausen eG, Hannover zum Thema „Erfolgreich den Markt mitgestalten: das Quartierskonzept der WGH-Herrenhausen (Forum Herrenhäuser Markt)“. Heinze stellte in diesem das aktive Mitwirken der WGH bei der Umgestaltung des Stadtteils Herrenhausen dar. Hierzu wurde ein veraltetes Einkaufszentrum durch einen neu gebauten, modernen Wohn- und Gewerbekomplex abgelöst. Nach Heinze hatte dies einen nachhaltig positiven Einfluss auf das gesamte Quartier, der sich in einer Verringerung des Gewerbeleerstandes, einer deutlichen Erhöhung der Bestandsnachfrage, einer allgemeinen Steigerung des Mietpreisniveaus sowie einer Zunahme des öffentlichen Interesses am Stadtteil widerspiegelte. Da zudem die Wohnraummiete durch die Gewerbemiete quersubventioniert wird, schafft das Quartierkonzept außerdem einen wahrnehmbaren Zusatznutzen für die Mitglieder der Genossenschaft und wirkt sich positiv auf den MemberValue aus. Das Forum Herrenhäuser Markt stellte daher ein gelungenes Beispiel für die positiven Auswirkungen der Mitwirkung von Wohnungsgenossenschaften bei der Stadtteilentwicklung dar.


Constantin Heinze

Die nächste Veranstaltung der Reihe „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ findet am 27. Oktober 2015 im Mövenpick Hotel in Münster statt.


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