Symposium Wohnungsgenossenschaften

22. Oktober 2014, Factory Hotel, Münster


Niedrigzinsen und öffentliche Förderung – Herausforderungen für eine langfristige Finanzierungsstrategie

Am 22. Oktober 2014 fand zum 24. Mal das Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster in Kooperation mit dem VdW Rheinland Westfalen e.V. statt. Im Rahmen der Veranstaltung referierten Spitzenvertreter aus Wohnungswirtschaft und Wissenschaft vor etwa 150 Teilnehmern über das Thema „Niedrigzinsen und öffentliche Förderung – Herausforderungen für eine langfristige Finanzierungsstrategie“. Dabei wurden den Teilnehmern in den Vorträgen und den daran anschließenden Diskussionen unterschiedliche Perspektiven und Ansätze zur Finanzierung des Wohnungsbestandes vorgestellt.


v.l.n.r.: Franz-Bernd Große-Wilde, Uwe Schramm, Horst Werner, Prof. Dr. Theresia Theurl, Helmut Rausch, Walter Müller, Prof. Dr. Markus Knüfermann

Die Veranstaltung wurde durch den Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen e.V. RA Alexander Rychter eröffnet. Nach einer herzlichen Begrüßung der Teilnehmer und Referenten, verdeutliche Rychter die Aktualität des Themas, indem er auf den Anstieg der Fördergelder für den Wohnungsbau in Nordrhein-Westfalen einging. Daran anschließend betonte er die Notwendigkeit eines nachhaltigen Finanzierungskonzepts als Grundstein für die mitgliederorientierte Unternehmensausrichtung von Wohnungsgenossenschaften und leitete hierdurch unmittelbar zu den weiteren Vorträgen über.


RA Alexander Rychter

Prof. Dr. Theresia Theurl, Direktorin des Instituts für Genossenschaftswesen der Universität Münster stellte in ihrem Vortrag „Handlungsfeld Finanzierungsmanagement bei Wohnungsgenossenschaften“ zunächst die allgemeine Finanzierungssituation deutscher Wohnungsgenossenschaften im zeitlichen Verlauf dar. Sie betonte die hohe Stabilität der Unternehmen, die sich in einer konstant hohen Eigenmittelquote und einen im Branchenvergleich geringen dynamischen Verschuldungsgrad widerspiegelt. Prof. Dr. Theurl attestierte Wohnungsgenossenschaften damit eine solide Finanzbasis, betonte jedoch zugleich, dass für die Aufrechterhaltung dieser eine feste Verankerung der Finanzierungsstrategie in der Unternehmensstrategie unumgänglich ist. Durch die Darstellung unterschiedlicher möglicher Finanzierungskonzepte, z. B. in Form von Kooperationen mit anderen Wohnungsgenossenschaften, Banken, den eigenen Mitgliedern oder den Rückgriff auf öffentliche Fördergelder, veranschaulichte sie Ihre theoretischen Ausführungen und lieferte damit wichtige Anhaltspunkt für die Umsetzung eines effizienten Finanzierungsmanagements bei Wohnungsgenossenschaften.


Prof. Dr. Theresia Theurl

„Unternehmenstrends 2020: Erfahrungen und neue Wege in der Finanzierung“ war das Thema des anschließenden Vortrags von Herrn Michael Neitzel, Geschäftsführer der InWIS Forschungs- und Beratungs-GmbH aus Bochum. Neitzel vertiefte in diesem die Untersuchungsergebnisse einer im Auftrag des GdW durchgeführten Trendstudie zum Wohnungsmarkt, unter besonderer Berücksichtigung zukünftiger Finanzierungstrends. Er stellte heraus, dass Wohnungsunternehmen, bedingt durch ihren langfristigen Kapitalbedarf, bisher vorwiegend auf konservative Finanzierungsinstrumente zurückgegriffen haben. Aufgrund zunehmender Herausforderungen z. B. in Form von Mietrechtsänderungen oder gesamtwirtschaftlichen Instabilitäten sei jedoch eine steigende Bedeutung der Professionalität beim Finanzierungsmanagement von Wohnungsgenossenschaften zu erwarten. Neitzel schloss daher mit der Feststellung, dass die Implementierung und Umsetzung moderner Finanzierungskonzepte eine zentrale Herausforderung für deutsche Wohnungsgenossenschaften darstellen wird und begründete hiermit die Aktualität des Themas des Symposiums.


Michael Neitzel

In seinem Vortrag zum Thema „Basel III und Niedrigzinsen: Auswirkungen auf die Wohnungsgenossenschaften“ diskutierte Prof. Dr. Markus Knüfermann, Professor für Volkswirtschaftslehre, insbesondere Mikro- und Makroökonomie und internationale Wirtschaftsbeziehungen an der ebz Business School in Bochum, anschließend die indirekten Auswirkungen der zunehmenden Regulierung von Banken auf Wohnungsgenossenschaft. Neben einem Überblick über die unterschiedlichen Bestandteile von Basel III, illustrierte Knüfermann den Anstieg des Ausfallrisikos bei Banken aufgrund niedriger Zinsen und sinkender Erträge und begründete hiermit die steigende Bedeutung alternativer Finanzierungskonzepte für Wohnungsgenossenschaften. Er diskutierte hierfür abschließend die Vorteile und Problemfelder der Gründung einer wohnungsgenossenschaftlichen Bank sowie der Entwicklung von Inhaberschuldverschreibungen.


Prof. Dr. Markus Knüfermann

Die Perspektive der Kreditgeber nahm der Vortrag von Herrn Helmut Rausch, Vorstand der WL Bank AG in Münster zum Thema „Was erwarten Kreditinstitute von Wohnungsgenossenschaften?“ ein. Rausch formulierte in diesem den Wunsch nach einer regelmäßigen und transparenten Versorgung der Bank mit Informationen über die wirtschaftliche Leistung und die strategischen Ziele von Wohnungsgenossenschaften. Er stellte darüber hinaus klar, dass auch Banken dazu angehalten seien den offenen Dialog mit Wohnungsgenossenschaften zu suchen und diese mit der transparenten Kommunikation der Ratinganforderungen zu unterstützen. Nur durch einen offenen Umgang von Banken und Wohnungsgenossenschaften miteinander könne, so Rausch, Vertrauen gebildet und der Grundstein für eine nachhaltig vorteilhafte Zusammenarbeit beider Akteurs-Gruppen geschaffen werden.


Helmut Rausch

Uwe Schramm, Vorstandsvorsitzender der Wohnbau Westmünsterland eG, Borken, und Vorsitzender des Ausschusses „Wohnraumförderpolitik“ im VdW Rheinland Westfalen, widmete sich in seinem Vortrag „Öffentlich geförderter Wohnungsbau: Chancen für Wohnungsgenossenschaften!“ der Darstellung der Vorteile für Wohnungsgenossenschaften bei der Bestandsfinanzierung mit Hilfe öffentlicher Fördergelder. Hierfür stellt er zunächst die rückläufige Entwicklung des geförderten Wohnungsbaus dar und verdeutlichte die daraus resultierenden Probleme für einkommensschwache Bevölkerungsschichten, deren Versorgung mit Wohnraum impliziter Bestandteil des Fördergedankens von Genossenschaften sei. Durch die exemplarische Berechnung der Wirtschaftlichkeit von gefördertem und freiem Wohnungsbestand und durch Einbezug der statistischen Leerstandsquoten untermauerte Schramm seine Argumentation für einen geförderten Bestand. Er betonte jedoch abschließend, dass eine ausgewogene Kombination aus renditestarkem freiem und riskoarmem gefördertem Wohnungsbestand eine wichtige zukünftige Aufgabe von Wohnungsgenossenschaften darstelle.


Uwe Schramm

Ein praktisches Beispiel für ein alternatives Finanzierungskonzept stellte Walter Müller, Geschäftsführer der Bauverein Andernach eG, Andernach, in seinem Vortrag zum Thema „Finanzierung des Wohnungsneubaus über Geschäftsanteile: Das Projekt „Wohnen für Jung und Alt““ vor. Bei dem kostenintensiven Projekt wurde bei der Finanzierung auf ein hybrides Konzept zurückgegriffen, dass den Neumitgliedern der Genossenschaft eine Wahlmöglichkeit zwischen dem Zeichnen zusätzlicher Genossenschaftsanteile bei niedriger, langfristiger Mietpreisbindung und einer höheren Grundmiete ohne zusätzliche Zeichnungspflichten gab. Wenngleich das gewählte Vorgehen zu Lasten der Rendite ging, so spiegelte es dennoch vollumfänglich den Genossenschaftsgedanken wider und wurde daher von Müller als ein voller Erfolg bewertet.


Walter Müller

„Beleihungsmanagement – Optimierung von Finanzierungsstrukturen“ war das Thema von Herrn Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender Spar- und Bauverein eG, Dortmund. Große-Wilde betonte die Bedeutung eines strukturierten und transparenten Finanzierungsmanagements für die Unternehmensentwicklung und ordnete diesem die Kernaufgaben Beleihungs-, Banken- und Darlehensmanagement zu. Seine anschließend Erläuterungen veranschaulichten den positiven Einfluss eines effizienten Beleihungsmanagements auf die Finanzkraft von Genossenschaften; Darüber hinaus sprach er eindeutige Empfehlungen für eine objektgerechte Beleihung, die enge Zusammenarbeit mit nur einer Bank und einer risikoarme Beleihungsstrategie aus. Die Entflechtung der Besicherungsstrukturen und klare Beleihstrukturen stellen daher nach Große-Wilde die wesentlichen Ziele eines professionellen und optimalen Beleihungsmanagements dar.


Franz-Bernd Große-Wilde

Den gelungenen Abschluss der Veranstaltung bildete der Vortrag von Herrn Horst Werner, Vorstandsvorsitzender der Wohnungsgenossenschaft Köln-Süd eG zum Thema „Finanzierungskooperationen für das Projekt „Kölner Vorgebirgsgärten““. Werner stellte in diesem die Finanzierung eines 80 Mio. € Projektes vor, bei dem hochwertiger Wohnraum zu vergleichsweise günstigen Konditionen geschaffen wurde. Erreicht wurde dies durch die Kooperation von vier Wohnungsgenossenschaften aus dem Raum Köln, die neben einem komplexen Finanzierungsplan auch den Aufbau eines einheitlichen Marketingkonzeptes umfasste. Trotz der hohen Investitionssumme und der ambitionierten Ziele konnte das gesamte Projekt ohne den Rückgriff auf öffentliche Fördergelder realisiert werden, obwohl im Planungsprozess zeitintensive und komplexe Verhandlungen zwischen den kooperierenden Unternehmen und Kreditgebern notwendig waren. Werner bezeichnete das Projekt der Kölner Vorgebirgsgärten abschließend als eindeutigen Erfolg, da nachfragegerechter Wohnraum zu günstigen Konditionen geschaffen wurde und dies der MemberValue-Orientierung von Genossenschaften vollends gerecht wird.


Horst Werner

Die nächste Veranstaltung der Reihe „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ findet am 24. März 2015 im Mövenpick Hotel in Münster statt.


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